Cao su Phước Hòa (PHR): Dự án quan trọng VSIP III sẽ được triển khai trong 2022

Nguồn: VCSC

Dự án quan trọng VSIP III sẽ được triển khai trong 2022

• Chúng tôi điều chỉnh khuyến nghị cho CTCP Cao su Phước Hòa (PHR) từ MUA còn KHẢ QUAN dù đã tăng giá mục tiêu thêm 24% lên 83.600 đồng/CP. Giá cổ phiếu của PHR đã tăng 46% trong 3 tháng qua.
• Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu đến từ (1) tác động tích cực từ việc cập nhật giá mục tiêu của chúng tôi đến cuối năm 2022, (2) việc chúng tôi đưa vào mô hình định giá đối với cổ phần của PHR tại các công ty đầu tư KCN niêm yết thông qua công ty liên kết là CTCP KCN Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC).
• Chúng tôi nhìn chung vẫn giữ nguyên dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2021 nhưng giảm 1,4% dự báo năm 2022, chủ yếu do giả định việc mở bán đất tại KCN Tân Lập I sẽ bị kéo dài.
• Tương ứng với giả định việc mở bán đất tại KCN Tân Lập I bị kéo dài, chúng tôi nâng dự báo tổng LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2023-2025 thêm 1,9%.
• Chúng tôi dự báo doanh thu đạt 2 nghìn tỷ đồng (+20% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 382 tỷ đồng (-65% YoY) trong năm 2021, chủ yếu do chúng tôi giả định PHR sẽ không ghi nhận thu nhập bồi thường từ chuyển đổi đất trong năm 2021 so với 862 tỷ đồng thu nhập từ chuyển đổi đất sang KCN Nam Tân Uyên 2 Mở rộng vào năm 2020.
• Đối với năm 2022, chúng tôi dự báo doanh thu đạt 1,9 nghìn tỷ đồng (-1,4% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 1 nghìn tỷ đồng (+164% YoY). Chúng tôi kỳ vọng doanh thu thấp do giá cao su tự nhiên hạ nhiệt; trong khi đó, lợi nhuận chủ yếu được thúc đẩy bởi dự báo thu nhập bồi thường đạt 898 tỷ đồng, đến từ việc chuyển đổi đất cao su sang KCN VSIP III trong năm.
• Chúng tôi nhận thấy PHR là công ty hưởng lợi chính từ nhu cầu đất KCN đang tăng nhanh ở tỉnh Bình Dương nhờ có quỹ đất cao su kết nối tốt với mạng lưới đường giao thông hiện tại. Ngoài ra, chúng tôi kỳ vọng sự chuyển hướng chiến lược của PHR sang mảng KCN sẽ khai thác giá trị đất lớn đáng kể của công ty.
• Rủi ro cho quan điểm tích cực của chúng tôi: Trì hoãn trong việc phê duyệt KCN trong tương lai; tỷ lệ hấp thụ đất KCN thấp hơn kỳ vọng; giá cao su tự nhiên tiếp tục giảm.

VSIP III là động lực thúc đẩy lợi nhuận chính, sẽ được triển khai trong năm 2022. KCN VSIP III đang chờ cơ quan Chính phủ và tỉnh Bình Dương phê duyệt chính thức để chuyển đổi đất và bắt đầu phát triển dự án. Chúng tôi tin rằng VSIP III sẽ được phê duyệt vào năm 2022 khi tỉnh Bình Dương cần dự án này để thu hút dòng vốn FDI do diện tích đất KCN lớn của tỉnh hiện nay rất hạn chế. Chúng tôi kỳ vọng PHR sẽ ghi nhận 898 tỷ đồng thu nhập bồi thường vào năm 2022, chiếm 63% dự báo LNTT cả năm của chúng tôi cho PHR. Bên cạnh khoản thu nhập bồi thường này, PHR sẽ ghi nhận 20% thu nhập được chia từ việc bán đất KCN VSIP III và 20% lợi nhuận được chia từ cổ phần của PHR tại dự án KCN này, chúng tôi cho rằng sẽ là động lực thúc đẩy lợi nhuận của PHR trong trung và dài hạn.

Chúng tôi hiện phản ánh giá trị cổ phần của NTC tại các công ty phát triển KCN niêm yết vào định giá của chúng tôi. NTC - công ty liên kết mà PHR sở hữu 33% - sở hữu 37% cổ phần tại CTCP KCN Cao su Bình Long (UPCoM: MH3) và 9% cổ phần tại CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (UPCoM: SIP). Vì MH3 và SIP có triển vọng khả quan trong việc mở rộng dự án KCN, chúng tôi tin rằng giá trị đầu tư thấp đáng kể của NTC không phản ánh đầy đủ giá trị của lượng cổ phần giá trị này. Chúng tôi hiện áp dụng P/B điều chỉnh mục tiêu là 2,0 lần để định giá các khoản đầu tư này, phù hợp với trung vị P/B điều chỉnh trung bình 1 năm của các công ty cùng ngành.