Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC): Lãi phi tiền mặt lớn từ đánh giá lại thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận 6 tháng đầu năm

Nguồn: VCSC

Lãi phi tiền mặt lớn từ đánh giá lại thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận 6 tháng đầu năm

• Tổng CT Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) công bố KQKD quý 2/2022 với doanh thu giảm mạnh 47% YoY, đạt 395 tỷ đồng; tuy nhiên, LNST sau lợi ích CĐTS tăng mạnh đạt 1,9 nghìn tỷ đồng (+46 lần YoY) so với mức chỉ 41 tỷ đồng trong quý 2/2021. Lợi nhuận cao trong quý 2/2022 là nhờ lãi phi tiền mặt từ đánh giá lại trị giá 1,9 nghìn tỷ đồng từ khoản đầu tư của KBC vào CTCP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng.
• CTCP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng là công ty phát triển KCN Liên Chiểu (tổng diện tích 289 ha), KCN Hòa Khánh Mở rộng (tổng diện tích 133 ha) và các dự án khu đô thị (KĐT) như Dragon City và Bàu Tràm Lakeside tại Đà Nẵng.
• Chúng tôi lưu ý rằng KBC cũng ghi nhận lãi phi tiền mặt đánh giá lại trị giá 499 tỷ đồng trong quý 1/2022 từ khoản đầu tư vào CTCP KCN Sài Gòn – Nhơn Hội, công ty phát triển KCN và khu đô thị Nhơn Hội A (tổng diện tích 630 ha).
• Trong 6 tháng đầu năm 2022, doanh thu KBC giảm mạnh 61% YoY đạt 1,1 nghìn tỷ đồng, trong khi LNST sau lợi ích CĐTS tăng mạnh 271% YoY, đạt 2,4 nghìn tỷ đồng. Doanh thu giảm YoY chủ yếu do doanh số bán đất KCN thấp trong 6 tháng đầu năm 2022 so với doanh số tích cực trong 6 tháng đầu năm 2021. Trong khi đó, lợi nhuận tăng mạnh YoY chủ yếu là nhờ khoản lãi phi tiền mặt từ đánh giá lại trị giá 2,4 nghìn tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2022.
• Doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS 6 tháng đầu năm 2022 của KBC lần lượt hoàn thành 11% và 55% dự báo cả năm của chúng tôi. Chúng tôi cho rằng chênh lệch này chủ yếu do (1) ghi nhận doanh thu bán đất KCN thấp hơn dự kiến trong 6 tháng đầu năm 2022 và (2) giả định doanh thu bán buôn đối với dự án KĐT Tràng Cát trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ đóng góp khoảng 70% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS của chúng tôi trong năm 2022.
• Chúng tôi lưu ý rằng chúng tôi vẫn chưa đưa khoản lãi lớn từ đánh giá lại trong quý 2/2022 vào trong mô hình dự báo của chúng tôi; do đó, chúng tôi nhận thấy khả năng điều chỉnh tăng đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 của chúng tôi. Tuy nhiên, dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 của chúng tôi phần lớn phụ thuộc vào ghi nhận doanh thu bán buôn dự kiến đối với dự án KĐT Tràng Cát trong năm nay, dù cần thêm đánh giá chi tiết.

Khoản lãi đánh giá lại phi tiền mặt lớn được ghi nhận trong 6 tháng đầu năm 2022. KBC tăng tỷ lệ sở hữu tại CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng lên 48% trong quý 2/2022 so với tỷ lệ trước đó là 19,5% và ghi nhận chênh lệch giữa giá trị tài sản ròng được đánh giá lại (RNAV) của công ty này và giá trị thâu tóm là lãi. Ban lãnh đạo KBC chia sẻ rằng mặc dù đây là khoản thu phi tiền mặt nhưng phản ánh giá trị cao của cổ phần KBC mua lại tại CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng. Ngoài ra, KBC cũng chia sẻ rằng việc định giá lại do bên thứ ba thực hiện.

Doanh thu từ bán đất KCN thấp trong 6 tháng đầu năm 2022 với doanh thu giảm 71% YoY xuống còn 592 tỷ đồng (chiếm 54% tổng doanh thu trong kỳ). Trong 6 tháng đầu năm 2022, KBC ghi nhận doanh số bán khoảng 16,6 ha đất KCN tại KCN Tân Phú Trung (TPT) so với 80,7 ha đất KCN được ghi nhận trong 6 tháng đầu năm 2021 (chủ yếu từ 40,9 ha tại KCN Quang Châu, 21,9 ha tại KCN TPT và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh 14,7 ha).